进入楼市回暖期，区域，楼盘，地产之间的分化越来越明显。

合富研究院最新发布的《2022年广州半年度总结与展望》报告显示，二季度广州五中心区优质资源地产项目价格大多上行，环比涨幅3%—22%，同比涨幅6%—25%，而外围六区大部分项目价格环比下跌5%~10%，最高同比下跌16%。

《全国商报》记者注意到，广州二季度有部分配套较好的楼盘，同比跌幅也达到两位数为什么这些项目没有跑赢同区域的其他楼盘未来还有升值潜力吗本文通过各产品室的小程序，从11个维度对广州部分热门楼盘进行分析

根据对广州九个区域部分代表性二手房项目二季度价格变动的统计，位于黄埔科学城的万科城市之门成为23个二手房项目中同比下跌16%的最大楼盘其二季度均价为4.1万元/平方米，环比下降7%

根据各产品房的小程序，万科城的参考价格为45534元/平方米但综合评估显示，未来五年，房价将跑赢黄浦区的平均涨幅，高于黄浦区25%的住宅区

从周边配套来看，万科城门口各个项目的配套分数整体上比较均衡，但只有公交配置最突出，周边有20个公交站，但没有地铁站在人口结构上，该地区属于老年人口比例较高的地区，得分仅为1.2分医疗，购物，幼儿园，小学都在区域中间

跌幅仅次于万科城，是广州中心区之一天河区东圃车陂板块的中海康城今年二季度，中海康城均价6万元/平方米，环比下跌8%，同比下跌14%本项目参考价为57027元/m2，由各产品室小程序给出

中海城被广州环城高速和广元高速环绕，交通优势明显周围既有地铁，也有公交设施根据各产品房小程序显示，项目周边主干道早晚高峰平均车速优于天河区92%的住宅项目，开车非常方便但是因为被高速公路和快速路包围，小区也受到噪音的困扰

教育医疗配套方面，中海康城周边一公里范围内有8所幼儿园，3所小学，6所大小医疗机构，其中暨南大学附属第一医院，广州市天河区人民医院占天河区住宅项目52%以上此外，项目周围的购物便利性也优于该区域51%的住宅小区，周围有26个购物场所

基于交通，医疗，商业等优势，中海康城的价格在未来几年将保持缓慢增长，预计房价将与天河区的平均涨幅持平，高于天河区29%的住宅面积

合富研究院指出，下半年广州远郊市场供需可能走出低位，但库存压力大，整体热度上升或仍有限，市场机会更加集中。

如位于花都迎宾大道的和合新城，增城新塘的锦绣天伦花园，今年二季度价格同比均下跌14%，其中和合新城环比下跌5%至19000元/平方米，接近各商品房小程序估价参考价。

何新靠近广州白云国际机场，不可避免地会受到飞机噪声的影响远离市区，周边设施相对不足根据各产品房的小程序，项目周边既没有大型购物中心，也没有大中型医院，商业密度和居住密度较低

在花都区，和合新城属于老年人多，学生儿童比例小的区域，周边有两所小学和一所幼儿园虽然周边有17个公交站点，但配置得分仅好于花都区10%的住宅项目，属于公交出行舒适度相对较低的区域

这个项目最大的亮点是周边有两个地铁站，优于花都区74%的住宅项目，但都属于同一条地铁线。

所以从多维度来看，商品房的每一个小程序都表明，和合新城未来几年的房价涨幅将与花都区的平均涨幅持平，高于花都区49%的住宅区。

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